O mercado imobiliário de Lisboa e Porto vive um momento de euforia. Viver numa casa com vista para o rio Tejo ou para o Douro é o sonho de muitos compradores que procuram adquirir um imóvel nestas cidades. As redes imobiliárias esforçam-se para satisfazer esta procura específica, mas a realidade é que há escassez de produto. E escassez de oferta, já se sabe, faz subir o preço. Neste caso, torna estas casas mais caras entre 10 a 15% em Lisboa e 25 a 30% no Porto, segundo os especialistas do setor. São valores estimulados pela procura nacional e estrangeira e por investidores que querem colocar os seus imóveis a render no alojamento local.
Ao longo dos três anos de presença da KW em Portugal, esta rede imobiliária tem tido aproximadamente 5% dos seus imóveis em oferta com vista rio, tanto em Lisboa como no Porto. “Não temos mais em carteira porque são bastante apetecíveis e vendem-se rapidamente”, conta Eduardo Garcia e Costa, CEO da KW Portugal. Explica ainda que a vista de rio é um atrativo que causa uma subida no preço e das casas angariadas e vendidas pelas mediadoras da rede que dirige esta característica “causa um aumento no preço de 25 a 30% no Porto e de 10 a 15% em Lisboa. O aumento superior na Invicta tem muito a ver com a geografia da cidade e porque no Porto há menor oferta”.
Na cidade nortenha, acrescenta, estes imóveis vendem-se quase de imediato (entre uma semana a 15 dias). Já na capital é também um atributo que ajuda nas vendas, embora a rapidez com que saem da carteira da rede seja menor do que no Porto. “A capital tem uma frente ribeirinha maior e por isso também mais oferta”, salienta o CEO da KW Portugal.
€380 MIL POR UM T3 NO PORTO
Dando um exemplo concreto, revela que um T3 no Porto pronto a habitar, novo ou remodelado, tem um preço que ronda 290 mil a 300 mil euros. Se tiver vista rio, o seu valor pode ascender aos €380 mil. Mesmo fora da cidade sente-se esta ‘inflação’. Por exemplo, a KW Portugal teve um caso de um proprietário que tinha um T2 em Vila Nova de Gaia com este atrativo, à venda por €200 mil. O consultor da rede aconselhou-o a subir para os €250 mil euros e o imóvel foi vendido em menos de um mês.
Mas o que faz com que estas casas sejam mais valorizadas que outras? O segredo parece estar na procura. Segundo Eduardo Garcia e Costa investidores que querem comprar imóveis para colocar a render no alojamento local, gostam que estas tenham vista, o que influi no valor por noite que podem cobrar aos seus clientes. Há também estrangeiros que querem casas com vista rio, nomeadamente na Invicta. Além dos mais tanto o Porto como Lisboa, estão a apostar na revitalização das suas zonas ribeirinhas o que atrai não só novos moradores como também comércio e serviços para estas zonas.
Esta é uma realidade atestada por Ricardo Sousa. Há cada vez mais projetos a nascer nesta parte das duas cidades e, salienta o CEO da rede imobiliária Century 21 Portugal, os promotores estão interessados em adquirir imóveis para reabilitar ou terrenos para construção perto do rio, para desenvolver produtos para um segmento médio, médio-alto ou luxo que têm mais capacidade para pagar o atrativo vista. Os donos de terrenos e prédios antigos, cientes desta procura, cobram também mais. “O investidor está disponível a pagar mais numa zona limpa e regenerada. E há até empresas em Lisboa a ter escritórios perto do rio”, refere Ricardo Sousa. Em suma, revela, “a água faz bem ao imobiliário e se no passado vivíamos de costas voltadas para ele, agora e pelo contrário, as pessoas apreciam e valorizam cada vez mais a questão vista”. Mesmo durante a crise, conta o CEO da Century 21 “estes imóveis vendiam-se mais depressa. A questão vista sempre fez com que os imóveis estivessem no topo da preferência”.
VISTA PODE SER FATOR DECISIVO
Segundo a experiência da Century 21, a valorização do preço das casas com vista rio situa-se entre os 5 a 15%, tanto em Lisboa como no Porto, e não deixa de referir que “há compradores disponíveis para pagar este extra”. Dá como exemplo pessoas que conhece que adquiriam recentemente uma casa com vista para o Douro e foi esse o fator decisivo para avançarem com a aquisição. Mas nem todas os compradores são iguais e apesar de segundo Ricardo Sousa o cliente incluir nos seus critérios de procura a vista desafogada e a vista rio ser uma ambição, na maior parte dos casos não é o fator decisivo, mas sim o preço.
Talvez por isso João Pedro Pereira, da comissão executiva da rede imobiliária Era Portugal refira que “as casas com boas vistas vendem-se mais facilmente se o preço não for exagerado. Os nossos clientes procuram comprar ao melhor preço uma habitação onde se sintam bem, mas como as zonas junto ao rio são mais caras, por essa razão muitos optam por outras localizações mais competitivas”. Na sua avaliação do mercado o elemento que mais afasta os compradores é o preço e se o valor da casa estiver dentro da média do mercado, será sempre vendida rapidamente.
Numa análise mais pormenorizada João Pedro Pereira refere que a localização de uma habitação é o critério mais importante na determinação do seu preço por metro quadrado. “Ter uma casa localizado junto ao rio e não ter vista para este irá certamente desvalorizar esse imóvel em comparação com os restantes que têm vista rio. Diria que poderá sofrer uma desvalorização até 10%”, frisa. Exemplifica que em Lisboa, no Parque das Nações e no mesmo prédio, um T2 sem vista poderá custar €375 mil e €400 mil se a tiver.
Olhando para Lisboa e Porto, nem todas as zonas têm o mesmo valor. Começando pelo norte, na Invicta, a Foz, Ribeira e Baixa são onde estão as com vista para o Douro mais caras, segundo as redes de mediação imobiliária. Se mudarmos de rio, desta vez para o Tejo, em Lisboa o mesmo se passa com o Parque das Nações, Lapa, Chiado, Belém e Baixa.
E se ao que tudo indica a vista — de rio ou outra — valoriza uma casa, não é de estranhar que, na última alteração ao cálculo do valor patrimonial das casas para efeito do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) em 2016, tenha aumentado o peso da localização e operacionalidade relativas, onde a boa vista e a exposição solar entram em linha de conta.
